Emlak Vergisi
I. Giriş :
Bir servet vergisi olan Emlak Vergisi, 1986 yılından bu yana belediyeler tarafından
takip ve tahsil ediliyor. Daha açık bir ifade ile, anılan tarihe kadar bir merkezi
hükümet geliri olan vergi, bu tarihten sonra mahalli idare gelirleri arasında alındı.
O tarihte, mahalli idarelerin güçlendirilmesi yönünde önemli bir adım sayılan bu
düzenleme, zaman içinde, kendisinden beklenen yararı sağlayamadı. Belediyelerin
gelirlerini artırması beklenen bu uygulama, vergi matrahının enflasyona karşı korunamaması
sebebiyle, verimli olmaktan çıktı ve hatta bazı yerleşim yerlerinde, takip ve tahsili
için yapılan masrafları karşılayamaz hale geldi. Oysa, modern kamu yönetimi anlayışları,
kamu hizmetlerinin, daha çok, ihtiyaçları daha iyi gören ve bilen mahalli idareler
tarafından yerine getirilmesini gerekli buluyor. Öte yandan, mahalli idarelerin
görev ve yetkilerinin ve bu arada gelirlerinin artırılması, demokratikleşme yolunda
önemli adımlar olarak kabul ediliyor. Bugün, ülkemizde, merkezi hükümet görevleri
arasında bulunan sağlık, eğitim, güvenlik gibi temel pek çok hizmetin, gelişmiş
ülkelerde mahalli idareler tarafından yerine getirildiği biliniyor.
II. Emlak Vergisi Uygulamasında Önceki Durum :
Bilindiği gibi, ülkemiz sınırları içinde bulunan bina, arazi ve arsalar, emlak
vergisine tabi bulunuyor. Emlak Vergisi Kanunu’nda, verginin mükellefi olarak ta,
sayılan gayrimenkullerin, malikleri, varsa intifa hakkı sahipleri, her ikisi de
yoksa, gayrimenkulleri malik gibi tasarruf edenler sayılıyor. Vergi, mükelleflerin
yazılı beyanları üzerine tarh ve tahakkuk ettiriliyor. Ancak, sisteme konulan bir
vergi güvenlik müessesesi ile, her genel beyan döneminde, mükelleflerin beyanları
için, gayrimenkulün cinsine, yerine ve niteliğine göre değişen bir asgari tutar
belirleniyor. Bu asgari tutar, arsa ve araziler için, takdir komisyonları tarafından
takdir ve tesbit edilen metrekare değerleri ; bina için ; Maliye ve Bayındırlık
Bakanlıklarınca ortaklaşa tesbit ve ilan edilen bina metrekare inşaat maliyet bedeli
ile takdir komisyonlarınca takdir ve tesbit edilen arsa metrekare değerleri kullanılarak
hesaplanıyor. Mükelleflerin beyanlarının bu şekilde belirlenen asgari beyan değerinden
düşük olması halinde ; asgari beyan değeri, verginin tarh ve tahakkukuna esas değer
olarak kabul ediliyor.
Bugüne kadar, gayrimenkullerin, bu yöntemle hesaplanan değerleri, her dört yılda
bir, adına genel beyan dönemi dediğimiz yıllarda, mükellefleri tarafından beyan
ediliyor ve beyan edilen tutarlar dört yıl boyunca verginin tarh ve tahakkukuna
esas alınıyordu. Beyanname üzerinden tarh ve tahakkuk ettirilen vergiler de, her
yıl Mayıs ve Kasım aylarında iki eşit taksit halinde tahsil ediliyordu. Ancak, başlangıçta
da ifade ettiğimiz gibi, ülkede hüküm süren yüksek enflasyon gayrimenkullerin beyan
edilen değerleri ile rayiç değerleri (alım-satım değeri) arasındaki farkı büyüttü
ve vergi matrahları, günün koşullarına göre ayarlanamamaları sebebiyle her geçen
yıl gerçek durumdan biraz daha uzaklaştı. Şüphesiz, bu durumdan, vergi hasılatı
olumsuz etkilendi ve vergi verimsiz bir hale geldi.
III. Emlak Vergisi Uygulamasında Yeni Durum :
Temmuz/1998 ayında kabul edilen ve uygulamaya konulan 4369 sayılı Kanun hükümleri
ile, enflasyonun emlak vergisi gelirlerinde yarattığı aşınmayı giderebilmek için
vergi matrahlarının günün koşullarına göre ayarlanabilmesi imkanı getirilmiş bulunuyor.
Bu bağlamda, Kanunun 11 nci maddesinin ikinci fıkrası değiştirilerek, genel beyan
dönemini veya mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıllarda, verginin, Kanunun
29 uncu maddesi hükmü gereğince tespit edilecek matrah üzerinden tahakkuk etmiş
sayılacağı hüküm altına alındı. Matrahın tespitine ilişkin hükümler içeren 29 uncu
maddede de, genel beyan dönemini veya mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden
yıllarda, emlak vergisi matrahının, bir önceki yıl matrahının, Vergi Usul Kanunu
hükümleri uyarınca aynı yıl için tespit ve ilan edilecek olan yeniden değerleme
oranında artırılması suretiyle bulunacağı açıklanıyor.
Bilindiği gibi, yeniden değerleme uygulaması, iktisadi kıymetlerin bilançolarda
gerçek değerleri ile yer almalarını ve bu sayede işletmelerin gerçek durumlarının
sahipleri, vergi idaresi ve üçüncü kişiler tarafından daha iyi değerlendirilebilmesi
amacını gütmektedir.
Bu sebeple, Vergi Usul Kanunu’nun Mükerrer 298 inci maddesi, 3332 sayılı Kanunla
değiştirilmiş ve bilanço esasına göre defter tutan mükelleflere, bilançolarında
gösterdikleri amortismana tabi iktisadi kıymetleri ve bunlar için o güne kadar ayrılmış
bulunan amortismanları, her yıl Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen yeniden değerleme
oranı ile çarparak değerleme imkanı sağlanmıştır. Anılan maddenin 11 numaralı bendinde
de, belirlenecek yeniden değerleme oranının, yeniden değerleme yapılacak yılın Ekim
ayında (Ekim ayı dahil olmak üzere) bir önceki yılın aynı dönemine göre Devlet İstatistik
Enstitüsünün Toptan Eşya Fiyatları Genel İndeksinde meydana gelen ortalama fiyat
artış oranı olduğu açıklanmıştır.
Bu düzenlemeden sonra, daha önce olduğu gibi, yine her dört yılda bir gayrimenkullerin
emlak vergisine esas değerleri mükellefleri tarafından beyan edilecek ve fakat daha
önceki uygulamalardan farklı olarak, bu değerler, beyan dönemini izleyen (3) yıl
boyunca, Maliye Bakanlığı tarafından, Vergi, Usul Kanunu hükümleri gereğince tespit
ve ilan edilecek yeniden değerleme oranında artırılacaktır. Bu şekilde artırılarak
bulunan yeni değerler, o yılın emlak vergisi tarhına esas olacak değerler olarak
kabul edilecektir. Örneğin, son genel beyan dönemi olan 1998 yılında, 10 Milyar
lira olarak beyan edilen ve bu tutar üzerinden vergilendirilen bir gayrimenkulün
vergilemeye esas değeri, Maliye Bakanlığı’nın 1998 yılı için yeniden değerleme oranını
% 77.8 olarak belirlemiş olması sebebiyle, 1999 yılında 17.780 Milyar liraya yükselmiştir.
Artık gayrimenkulün 1999 yılı emlak vergisine esas değeri olarak bu tutar kabul
edilecektir.
2000 yılında
ise 1999 yılının beyan değeri üzerinden (beyan 1998 yılında verilmiş ise % 77.8
oranında artırılmış şekline ) % 26.05 'luk bir ilave yapılarak 2000 yılı değeri
ortaya cıkacaktır.
Kanun koyucu, gayrimenkul değerlerini günün koşullarına uyarlama konusundaki
bu düzenlemenin yanısıra vergi oranlarını da yeniden belirlemiş bulunmaktadır. Binalar
için daha önce %0 5 (Meskenler için %0 4), araziler için %0 3 ve arsalar için %0
6 olan vergi oranları, sırasıyla, binalar için %0 2’ye (meskenler için %0 1), araziler
için %0 1’e ve arsalar için %0 3’e indirilmiş bulunmaktadır.
IV. Düzenlemelerin Gelir Vergisi Hasılatına Etkileri :
Emlak Vergisi matrahlarının günün koşularına uyarlanması amacıyla yapılan ve
matrahları genel beyan dönemleri dışında her yıl otomatik bir şekilde artıran son
düzenlemelerin etkileri sadece bu alanda değil gelir vergisi hasılatı yönünden de
etkili olacaktır. Daha açık bir ifade ile, gayrimenkullerin emlak vergisine esas
değerlerinin her yıl artırılması, bu değerlerin belirli bir oranının asgari beyan
sınırı olarak kabul edildiği gayrimenkul sermaye iratları üzerinden alınan gelir
vergisi tahsilatında da bir artışa yol açacaktır.
Bilindiği gibi, Gelir Vergisinin konusunu teşkil eden gelir unsurlarından biri
olan gayrimenkul sermaye iradı, gayrimenkullerin ve diğer hakların kiraya verilmesinden
elde edilen gelirleri ifade etmektedir. Kanun koyucu, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73
üncü maddesinde, bir vergi güvenlik müessesesi olarak, beyan edilecek gayrimenkul
sermaye iradının, bazı istisnaları olmakla birlikte, bina ve arazide, bina ve arazinin
Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenecek vergi değerinin % 5’inden daha düşük olamayacağını,
hükme bağlamıştır. ‘’Emsal Kira Bedeli Esası ‘’ adı verilen bu uygulamaya
göre, mükellefin gelir beyanının yukarıda belirtilen oranlardan daha düşük olması
halinde vergiye esas gelir olarak, yukarıda belirtilen orana göre bulunacak miktar,
alınacaktır. Örneğin, 1998 yılında (genel beyan döneminde) değeri 10 Milyar lira
olarak beyan edilen bir dairenin kiraya verilmesi halinde, beyan edilecek kira geliri,
500 Milyon liradan daha az olamayacaktır. Aynı daireden 1999 yılında elde edilecek
kiralar için beyan edilmesi gereken asgari tutar ise, dairenin değerindeki artışa
paralel olarak, 890 Milyon lira olacaktır. 1999 yılı için belirlenecek yeniden değerleme
oranının % 60 olması halinde de, 2000 yılı için beyan edilmesi gereken asgari kira
geliri miktarı, yine dairenin değerindeki artışa paralel olarak, 1 Milyar 420 Milyon
liraya yükselecektir.
V. Değerlendirme :
Emlak Vergisine tabi gayrimenkul değerlerinin günün koşullarına uyarlanması ve
bu şekilde vergi aşınmasının önüne geçilmesi gereği tartışmasızdır. Bu son düzenlemeler,
vergilemenin, olabildiğince, gerçek değerler üzerinden yapılabilmesini sağlamak
ve emlak vergisini verimsiz halden kurtarmak yönünde önemli bir adımdır. Etkin bir
takip sistemi kurmak, konuyla ilgili uzman personel istihdam etmek, tahsilat kolaylıkları
sağlamak gibi başkaca etkenlere de bağlı olsa bile, yeni düzenlemelerle belediyelerin
emlak vergisi hasılatlarında önemli artışlar sağlanabileceği kanaatini taşıyoruz.
Öte yandan, bu son düzenlemeler, orta ve uzun vadede, toplam vergi gelirleri içinde
servetler üzerinden alınan vergilerin payını artıracak, daha adaletli bir vergileme
sistemine doğru önemli bir adım olacaktır. Bu yönleri ile, düzenlemelerin ne derece
yararlı oldukları tartışmasızdır.
Ancak, tüm gayrimenkul değerlerinin, genel beyan dönemleri dışında, her yıl otomatik
bir şekilde ve aynı oran üzerinden artırılıyor olmasının, bazı sıkıntılara, daha
doğru bir ifade ile, adaletsizliklere yol açabileceği kanaatini taşıyoruz. Çünkü,
gayrimenkullerin değerlerindeki değişmeler, sadece ülkede hüküm süren enflasyon
oranına bağlı bulunmamaktadır. Şehirler arasında olduğu gibi aynı şehrin değişik
semtlerinde bile gayrimenkullerin değerlerindeki değişmeler çok farklı olabilmektedir.
Şüphesiz, genel nitelikli bir vergi uygulamasında değer değişikliklerini semtlere
ve hatta şehirlere göre ayrı ayrı belirlemenin güçlükleri açıktır. Ancak, gerçeğe
olabildiğince yaklaşma adına, aynen daha önce hayat standardı uygulamalarında yapıldığı
gibi, kalkınmada öncelikli yöreler, normal yöreler, büyükşehir belediyeleri bulunan
yöreler için söz konusu yeniden değerleme oranının belli katsayılar ile çarpılması
sonucu bulunacak ayrı ayrı değerleme oranları ile yapılacak bir değerlemenin daha
adaletli bir vergilemeye imkan sağlayabileceğini düşünüyoruz. Örneğin ; büyükşehir
belediyesi bulunan yerlerde yeniden değerleme oranı, diğer yerlerde sözkonusu oranın
0.75 katı, kalkınmada öncelikli yörelerde yine aynı oranın 0.50 katı alınabilir.
Son düzenlemelerle ilgili olarak üzerinde durulması gereken bir diğer nokta da,
gayrimenkullerin değerlerinin tespitinde kullanılacak olan yeniden değerleme
oranının niteliğidir. Bilindiği gibi, yeniden değerleme oranı, işletmelerin
bilançolarına dahil iktisadi kıymetlerin değerlenmesinde kullanılmakta olan bir
enstrümandır. Vergi Usul Kanunu’nun Mükerrer 298 nci maddesi hükmüne göre, söz konusu
iktisadi kıymetler, belirlenen yeniden değerleme oranı ile değerlendikten sonra
ortaya çıkacak değer artışları bilançonun pasifinde açılan bir hesapta toplanmakta
ve amortismanlar, bina, arsa ve araziler dışındaki iktisadi kıymetlerde, yeni bulunan
değerler üzerinden ayrılmaktadır. Bu uygulamanın sebebi, bir taraftan mali tabloların
gerçek durumu göstermesini sağlamak iken, diğer taraftan, enflasyon sebebiyle bilanço
üzerinde ortaya çıkan fiktif kazançların vergilendirilmesini önlemektir.
Öte yandan, bina, arsa ve arazilerin amortismanlarının eski değerler üzerinden
ayrılmaya devam edilmesine ilişkin hüküm de ; Kanun koyucunun, bunları, diğer iktisadi
kıymetlerden farklı bir nitelikte gördüğünün bir göstergesidir. Kazanç vergileri
ile ilgili uygulamalarda bu şekilde değerlendirilen gayrimenkullerin bir servet
vergisi olarak emlak vergisi uygulamalarında farklı şekilde değerlendirilmesini
tartışılır buluyoruz. Vergi oranlarının da indirilmiş olması sebebiyle, başlangıçta
pek farkedilemeyecek olsa da, gayrimenkullerin vergi değerlerinin, ülke genelinde,
bu şekilde her yıl tek bir oranla artırılmasının, birkaç yıl sonra etkisini daha
açık hissettireceğini düşünüyoruz. Daha açık bir ifade ile, bir süre sonra, söz
konusu yöntemle yapılacak değerlemeler sonucu ulaşılacak gayrimenkul değerlerinin,
gerçek değerlerin çok üzerinde olabileceği kuşkusunu taşıyoruz. Bu kuşkumuzun gerekçelerini,
son yıllarda, kısa ve orta vadeli yatırım araçlarının çoğalmasının bir sonucu olarak
artık gayrimenkullerin neredeyse bir yatırım aracı olmaktan çıkmış bulunması ve
yine son yıllarda, sektördeki arzın artmasına mukabil, insanların satın alma güçlerindeki
azalmaya bağlı olarak talebin düşmesi olarak belirtebiliriz. Bu sebeplerle, enflasyonun
ve buna bağlı olarak ta yeniden değerleme oranının büyük olduğu bir dönemde gayrimenkul
değerlerinin enflasyon oranı kadar artması beklenmemelidir. Son yıllarda yaşanan
gelişmeler göstermektedir ki, böyle dönemlerde, insanlar sahip oldukları gayrimenkulleri
elden çıkarıp servetlerini daha iyi gelir getiren sahalarda değerlendirmektedirler.
Bu da, doğal olarak, gayrimenkul fiyatlarının nispi olarak düşmesine yol açmaktadır.